Information
Vad ingår i en fastighetsaffär?
Varje fastighetsaffär är unik och ställer sina speciella krav på mäklarens kreativitet och kunskap. De flesta fastighetsaffärer innehåller följande moment:
Sälja
Säljare vill ha bra betalt - Kontakta därför alltid en fastighetsmäklare
- Fastighetsmäklarens kunskap om den lokala marknaden gör att du får ut rätt pris för din fastighet.
- Fastighetsmäklaren når ut till en stor kundkrets och genom erfarenhet och kontakter vet han vilket marknadsföringsmedium som passar just din fastighet.
- Fastighetsmäklaren kan även hjälpa din blivande köpare till en fördelaktig finansiering, vilket kanske gör det möjligt för honom att köpa just din bostad.
- Fastighetsmäklaren har en ansvarsförsäkring, som är 1/2 miljon högre än lagen kräver och kan erbjuda Mäklarsamfundets Överlåtelseförsäkring – vilket ger ytterligare trygghet.
Vid fastighetsmäklarens första besök
Vid fastighetsmäklarens första besökskall han informera dig om sin marknadsplan skall du ge honom kopior av alla handlingar som rör fastigheten, bl.a.
- ritningar
- tomtkartor
- lånehandlingar
- servitutsavtal och en sammanställning av dina driftskostnader
Fastighetsmäklaren gör utifrån denna informationen en objektsbeskrivning
Objektsbeskrivning
Var noggrann med att uppgifterna är korrekta. Läs alltid igenom och godkänn beskrivningen innan försäljningsarbetet startar. Det är objektsbeskrivningen och köparens boendekalkyl som ligger till grund för om köparen skall bli intresserad av din fastighet och om han kommer att köpa den eller ej.
Förmedlingsuppdraget
Förmedlingsuppdraget skall alltid vara skriftligt och det skall klart framgå vilka villkor som gäller mellan parterna, bl.a. vad som gäller ersättning, uppdragstidens längd och innebörd.
Mäklaren sammanför säljare och köpare
Följ mäklarens råd och var mycket noggrann med att upplysa en köpare om allt du känner till om fastigheten. Undanhåll ingen information – för fel kommer fram förr eller senare och då kan det vara betydligt svårare att komma tillrätta med eventuella problem. Det är mycket vanligt att mäklaren innan överlåtelsen rekommenderar köparen att låta göra en besiktning av fackman.
Avslut
När du och köparen är överens om att ingå avtal, upprättar fastighetsmäklaren de för fastighetsaffären nödvändiga handlingarna, såsom:
- köpekontrakt
- köpebrev
- likvidavräkning m m
Genom hela förmedlingsverksamheten skall du känna att fastighetsmäklaren tryggt och säkert lotsar dig fram till en bra affär.
Om något rörande din försäljning känns oklart, skall du med förtroende kunna vända dig till mäklaren för att få en förklaring.
Visning
Skapa en positiv atmosfär
Fastighetsmäklaren har lång erfarenhet av vad man som säljare bör tänka på inför en visning. Mäklarens uppgift är att objektivt beskriva de möjligheter din bostad har.
Vid visningen
Är det fastighetsmäklarens uppgift att ta hand om spekulanterna, deras frågor och funderingar m m. Helst bör du inte vara hemma, annars – håll dig i bakgrunden.
Oanmälda spekulanter
Har du tid och möjlighet, visa gärna bostaden men hänvisa till fastighetsmäklaren, som bokar tid för visning, svarar på frågor om pris, lån, tillträde m.m.
Visa inte en tom bostad
Erfarenheten visar att en tom bostad är svårare att sälja och ger ofta lägre pris. Intrycket blir ödsligt och kallt och hemtrevnaden är borta.
Första intrycket är alltid det viktigaste
Se till att gräsmattan är klippt, rabatterna rensade alternativt att det är skottat och sandat. Tänd utebelysningen under den mörka årstiden – det ger ett inbjudande och välkomnande sken.
Hemmets atmosfär
Ett rent och välstädat hem förstärker intrycket av bostadens standard. Tända lampor i fönster och utanför förhöjer hemtrevnaden och din bostad blir mer attraktiv.
Lugn och ro
När man visar en bostad ska det vara lugn och ro, skapa en skön hematmosfär – stäng av radio, TV och hushållsmaskiner, så att samtal kan föras utan störningar.
Underhåll
Små skavanker sätter ned värdet på din bostad och ger ett allmänt intryck av eftersatt underhåll. Reparera och justera smärre fel, t ex droppande kranar. Dölj aldrig skador med nya tapeter eller färg!
Vind, källare och garderober
Plocka om möjligt undan för att ge ett luftigt och rymligt intryck. Se till att allt är i ordning – det samlade intrycket är det som räknas.
Kök och badrum
Dessa utrymmen ges stor uppmärksamhet, de är dessutom de dyraste att reparera. Det är viktigt att det känns rent och fräscht.
Sovrum
Bäddat, städat, stängda garderober, utvädrat – öppenhet och luftighet i sovrummet gör det tilltalande.
Husdjur
Tänk på att husdjuren helst inte bör vara hemma vid visningen.
Mäklaren
-Skapar trygghet och förtroende mellan säljare och köpare
Var på den säkra sidan i din fastighetsaffär!
En lyckad fastighetsaffär är en affär, där både köpare och säljare kan känna sig säkra och nöjda. Fastighetsmäklaren ska informera parterna om deras undersöknings- resp. upplysningsplikt.
Kunskap
Mäklaren har den kunskap som krävs, dels genom sin utbildning, dels genom sin lokalkännedom och sitt kontaktnät.
Erfarenhet du drar nytta av
Mäklarens erfarenheter av olika objekt och ekonomiska situationer är mycket viktig och till stor nytta i fastighetsaffären.
Finansiering
Ingen har bättre kunskap om vilka möjligheter till finansiering som står till buds än mäklaren och han vet vem som har de bästa lånen.
Värdering
Mäklaren gör en värdering av objektet baserad på den genomgång som säljaren och mäklaren gör tillsammans.
Rådgivning
Mäklaren ger råd och information om fastigheten och övriga förhållanden i samband med affären.
Juridik
De flesta fastighetsaffärer kräver en viss juridisk kunskap, denna kunskap har mäklaren.
Du som säljer vill ha bra betalt
Du vill naturligtvis få ut bästa möjliga pris för din fastighet. En fastighetsaffär kan se enkel ut, och är det också i många fall, men erfarenheten visar att allför många gånger innehåller den “enkla“ affären delar som lekmän varken kan bedöma eller hantera. Konsekvenserna av detta blir nästan alltid ekonomiska – till köparens eller säljarens nackdel. Den “enkla“ affären leder inte alltid till bästa möjliga pris.
En skicklig mäklare med god lokalkännedom vet vilket pris som är “rätt“ för fastigheten. Han vet också hur han skall hitta den rätta köparen till din fastighet, t.ex. i vilka tidningar han skall annonsera. Kanske har han redan en köpare i sina register?
Som säljare betalar du din mäklare en ersättning för förmedlingsarbetet. Mäklarens uppdrag, från intag till avslut kan innehålla många olika moment; värdering, visning och upprättande av köpehandlingar. Du slipper problem som du varken vet existerar eller känner till konsekvenserna av. Framför allt riskerar du inte att sälja din fastighet till underpris! Det finns ingen som bättre än en mäklare kan ge råd om när ett bud är det bästa möjliga för båda parter.
Du som köper vill ha valuta för pengarna
Som köpare har du naturligtvis många frågor:
- Är priset rätt?
- Klarar jag detta ekonomiskt?
- Skall jag besiktiga huset?
Fastighetsmäklaren kan ge dig just den trygghet du behöver för att säkert kunna genomföra det som kanske är ditt livs största affär.
Fastighetsmäklaren är den som har störst kunskap om fastighetsmarknaden på orten. Med hänsyn till denna och med hänsyn till den värdering som mäklaren gör åsättes fastigheten ett marknadsmässigt pris.
Fastighetsmäklaren hjälper dig gärna att lösa de ekonomiska frågorna. Han upprättar en realistisk boendekalkyl, och han hjälper dig att hitta bästa möjliga finansiering tack vare sina kontakter med banker och låneinstitut.
Fastighetsmäklaren ger dig också övriga råd och upplysningar i samband med ditt fastighetsköp, t.ex. om du bör låta utföra en besiktning av fackman.
Den förmedlande länken mellan köpare och säljare
Fastighetsmäklaren är den neutrala länken mellan köpare och säljare i en fastighetsaffär och ska som en opartisk person hjälpa både säljare och köpare.
Mäklarens arbete börjar när säljaren ger mäklaren i uppdrag att finna en köpare till sin fastighet eller bostadsrätt. Efter bl.a. värdering och kontroller av olika slag, inleds försäljningsarbetet med annonseringar och visningar. När köpare och säljare är överens, upprättar mäklaren alla nödvändiga handlingar för att köpet skall kunna fullföljas. På tillträdesdagen är det mäklaren som är säkerheten för att affären avslutas tillfredsställande för både köpare och säljare.
Mäklarens stora kontaktnät betyder inte bara större kunskap, utan också betydligt bättre möjligheter för dig att göra en bra affär. Jurister, ekonomer, byggnadsingenjörer och besiktningsmän är några av dem som mäklaren ställer upp “bakom“ dig.
Att anlita en mäklare är en fråga om förtroende för mäklarens kompetens, utbildning och erfarenhet. I grund och botten handlar det ju om att på bästa sätt gardera sig mot problem. En skicklig mäklare är din säkerhet för en god affär!
Fler fördelar
- Annonsering
Objekten annonseras såväl i lokalpress som i dagspress och flera andra kanaler som bara mäklare har tillgång till, allt efter efterfrågan, typ och belägenhet.
- Många kontakter
Ett stort kontaktnät bestående av jurister, ekonomer, byggnadsingenjörer och besiktningsmän ger Dig bättre möjligheter. Genom anslutning till Mäklarsamfundet har vi dessutom god kontakt med ett stort antal mäklarkollegor i olika delar av landet.
- Visning
Det kommer antingen väldigt mycket folk på våra visningar – eller också bara en eller två personer, allt beroende på om det är en enskild visning eller en allmän. Varje visning planeras mycket noggrant i samarbete med säljaren, och anpassas till objektet och till övriga förhållanden.
- Skyltning
Förutom att vi naturligtvis skyltar objekten i våra egna skyltfönster (vilket ofta leder till att folk från gatan tittar in för ytterligare information), så hyr vi ett antal mycket väl belägna skyltningsplatser runt om på stan.
Mäklarsamfundet – Din trygghet
Mäklarsamfundet är Sveriges branschorganisation för professionella fastighetsmäklare
Mäklarsamfundet startade sin verksamhet 1919 och kan se tillbaka på mer än 75 års framgångsrik verksamhet, inte bara med mäklarnas bästa framför ögonen, utan också i samhällets och konsumenternas intresse. Detta har bl.a. resulterat i att Mäklarsamfundet anlitas av myndigheter som remissinstans i branschfrågor.
Mäklarsamfundet arbetar för att utveckla och förbättra mäklartjänsten genom service, utbildning och auktorisation av enskilda mäklare.
Mäklarsamfundets uppgift är att informera om förutsättningarna för mäklarens arbete och vad som anses vara god mäklarsed samt att höja kompetensen och förbättra mäklarens möjlighet att göra ett fullgott arbete.
Mäklarsamfundets anslutna mäklare har förbundit sig att arbeta efter särskilda etiska regler – det gäller mäklarens ställning gentemot allmänhet, uppdragsgivare och kollegor. Mäklaren har genom sitt ledamotskap i Mäklarsamfundet tillgång till expertis inom områdena juridik, försäkringar, utbildning och marknadsföring. Mäklarens kunder, säljare som köpare, har möjlighet att utnyttja Mäklarsamfundets kundtjänst för att få svar på sina frågor om mäklartjänsten. Mäklarsamfundets anslutna mäklare har en ansvarsförsäkring, som är 1/2 miljon högre än lagen kräver och de kan erbjuda dig Mäklarsamfundets Överlåtelseförsäkring– vilket ytterligare ökar tryggheten för säljare och köpare.
Fast och lös egendom
Lämna stegen kvar när Du flyttar
Jordabalken regleras vad som är fast egendom och vad som är tillbehör till fastighet och byggnad och därmed ingår i den fasta egendomen. Allt som inte omfattas av dessa regler är att betrakta som lös egendom.
Fastighetstillbehör
Fastighetstillbehör är de föremål som av fastighetsägaren har tillförts fastigheten för stadigvarande bruk.
Avsikten med anbringandet skall vara att föremålet skall förbli permanent på fastigheten.
Exempel på fastighetstillbehör är:
- Byggnad (även lekstuga, växthus, uthus)
- Ledning för gas, el, vatten och avlopp
- Stängsel
- Flaggstång med lina
- Buskar
- Brevlåda
- Soptunna
- Sandlåda
- Oljetank
- Friggebod
- Bojstenar, Boj
- Torkvinda
- Solur
- Grindar
- Flytbrygga
Byggnadstillbehör
Byggnadstillbehör är de föremål som byggnaden blivit försedd med av fastighetsägaren, och som är ägnade för stadigvarande bruk.
Begreppet stadigvarande bruk anger att det skall finnas en ändamåls- eller funktionsgemenskap mellan föremålet och byggnaden. Föremålet skall normalt sett vara till nytta oavsett vem som äger eller nyttjar fastigheten.
Exempel på byggnadstillbehör är:
| Garderober (inkl inredningsdetaljer) | Toalett- och badrumsinredning | Stege för sotning |
| Mangel | Duschkabin | Brandlarm |
| Kylskåp | Frys | Tjuvlarm |
| Persienner | Spisfläkt | Fönsterluckor |
| Badkar | Badrumsskåp | Innanfönster |
| Radiatorer | Gnistgaller | Tvättmaskin |
| Torkskåp | Torktumlare | Porttelefon |
| Hatthylla | Braskamin |
Exempel på gränsfall mellan lös egendom och byggnadstillbehör är parabolantennen med tillhörande utrustning och mikrovågsugn som är monterad på eller i skåp. Där tveksamhet uppstår rekommenderas att skriftlig överenskommelse träffas.
Köpa
Köpare vill ha mycket för pengarna
Fastighetsmäklarens kunskap om den lokala marknaden, ett etablerat kontaktnät med banker, kreditgivare, värderingsmän, byggnadsingenjörer och andra fastighetsmäklare hjälper dig till ditt nya boende.
Objektsbeskrivning
Mäklaren har med ledning av säljarens uppgifter upprättat en beskrivning av fastigheten. Här tar man upp frågor avseende fastighetens skick, ålder och storlek, vilka inteckningar och servitut som belastar fastigheten, vilka lån som är befintliga och som skall tas över vid en försäljning samt annat som kan vara av intresse för dig som köpare.
Undersökningsplikt
Som köpare av en fastighet har du undersökningsplikt. Följ därför alltid fastighetsmäklarens råd att ordentligt undersöka det objekt du har tänkt köpa. Om du själv inte har de kunskaper som krävs, bör du anlita en fackman som genomför besiktningen åt dig. Du kan inte i efterhand ställa krav på säljaren, för fel som du skulle ha kunnat upptäcka vid en noggrann besiktning.
När det gäller överlåtelse av bostadsrätt blir man som bostadsrättshavare medlem i en ekonomisk förening och delansvarig för föreningens tillgångar och skulder. Därför är det viktigt att du som köpare inte bara gör en besiktning av lägenheten, utan även tar del av föreningens ekonomi och framtida planer.
Boendekostnadskalkyl
När du hittat en fastighet gör mäklaren en personlig boendekostnadskalkyl för dig. Lämna så noggrann information om din ekonomi som möjligt. Kalkylen är ett instrument som hjälper dig att bedöma om ekonomin tillåter ett förvärv och den utgör även underlag för den bästa finansieringen. Det är bl.a kalkylen som ligger till grund för dina eventuella lånemöjligheter.
Tänk på att det är säljaren, inte mäklaren, som avgör vem som blir köpare.
Avslut
Fastighetsmäklaren har sammanfört köpare och säljare och man har kommit överens om att ingå avtal. Mäklaren upprättar då de handlingar som är nödvändiga för fastighetsaffärer, t ex köpekontrakt, köpebrev och likvidavräkning.
Är det någonting i fastighetsaffären som du känner dig osäker inför, skall du med förtroende kunna vända dig till din fastighetsmäklare med dina frågor. Genom hela förmedlingsarbetet skall du känna att fastighetsmäklaren tryggt och säkert lotsar dig fram till en bra affär.
Städning
Sopa inget under mattan
Kraven på avflyttningsstädning är mycket höga. Städningen är en del i överlåtelsen och har inte annat avtalats skall bostaden vara väl städad och rengjord vid köparens tillträde.
En avflyttningsstädning är en totalrengöring av en bostad och mycket omfattande – väl rengjord är bostaden när alla fläckar, smuts och damm är avlägsnade.
Så här lämnar du bostad och tomt i välstädat skick
Köpare och säljare bör tillsammans komma överens om en plan för ut- och inflyttning. Lämpligast är att utflyttning och städning sker innan köparen flyttar in.
Bostadsrum
Samtliga målade ytor inkl. utrymmen mellan element och väggar rengöres.
Fönster tvättas in- och utvändigt, fönsterbågar, snickerier och persienner torkas av.
Garderober, garderobsinredning och yta ovanpå garderob rengöres.
Golv, golvlister och trösklar avtorkas.
Krokar efter tavlor samt dekaler och liknande borttages.
Kök
Samma moment utföres som betr. bostadsrum ovan.
Taket tvättas (om det är målat).
Spisen rengöres ut- och invändigt och golv- och väggytor bakom spisen rengöres på alla sidor.
Armaturer nedmonteras och diskas.
Köksfläkt samt ventiler rengöres in- och utvändigt.
Kyl, sval, frys avfrostas och rengöres in- och utvändigt på alla sidor samt luftas.
Överskåp samt utrymmen bakom kyl, och frys rengöres väl.
Badrum, WC
Badrumsskåp rengöres och speglar tvättas.
Toalettstol, tvättställ samt badkar/duschkabin rengöres noggrant på in- och utsidor.
Golvbrunnar rensas.
Väggar och golv rengöres.
Grovkök
Tvättmaskin, torktumlare och torkskåp rengöres och avtorkas och filtren rensas.
Golvbrunnar och ventiler rengöres.
Förvaringsutrymmen rengöres. Övriga utrymmen rengöres noggrant på motsvarande sätt.
Tomt och trädgård
Tomt och trädgård skall lämnas i vårdat skick och städas så att endast sådant som normalt bör finnas på en villatomt finns kvar. Skrot och byggavfall tas bort.
Varför sälja själv?
En fastighetsaffär kan se enkel ut, och är det också i många fall, men erfarenheten visar att alltför många gånger innehåller den "enkla" affären delar som lekmän varken kan bedöma eller hantera. Konsekvenserna av detta blir nästan alltid ekonomiska - till köparens eller säljarens nackdel. Den "enkla" affären leder inte alltid till bästa möjliga pris.
Alla framgångsrika människor utnyttjar experter när de gör stora affärer. Låt därför inte ditt livs affär bli en dålig affär.
Att undvika problem, gäller både för köpare och säljare.
- Känner du till alla fallgropar?
- Vet du vad lagen kräver?
- Hur informerar du dig själv?
- Hur informerar du köparen?
- Känner du till vilka konsekvenser det kan bli?
- Vet du vilka rättigheter och skyldigheter säljare och köpare har?
- Vill du ta ansvar för hela affären?
Mäklaren vet prisnivån. Därför kan han:
- Motivera priset
- Söka rätt köpare
- Ge köparen rätt känsla
- Få köparen att förstå att ditt hus är prisvärt och att han får mycket för pengarna
Kan du det här?
Köparens trygghet, ärligt talat:
- Det är du som äger fastigheten!
- Det är du som vill ha bra betalt!
- Det är du som vill ha huset sålt!
- Kan du vara opartisk?
- Varför ska köparen lita på dig?
Det är lätt att bli hemmablind
- Mäklaren ser ditt hus med andra ögon och hjälper spekulanterna se nya möjligheter för ditt hus.
- Möjligheter utifrån spekulanternas perspektiv.
Tror du att en spekulant informerar dig om sina förutsättningar?
En givande visning börjar med en bra annons.
- Vem vill du skall komma på visningen?
- Seriösa spekulanter eller nyfikna grannar?
- En proffsig annons, utformad av en fastighetsmäklare, kan vara avgörande.
- Endast med mäklarens hjälp kan du få din fastighet presenterad på HemNet, Sveriges största bostadsmarknad.
- Efter visningen börjar telefonerna att ringa, har du tid att svara?
En visning kräver mycket förarbete.
- Vet du vad spekulanterna förväntar sig?
- Har du möjlighet att ta fram snygga prospekt?
- Kan du tillhandahålla köparen all den information som han kräver?
- Mäklaren kan, mäklaren vet! - En dåligt förberedd visning eller brist på tid och kunskap kan innebära att seriösa spekulanter försvinner.
Vill du ta det ansvaret?
Ett seriöst bud bottnar i en realistisk boendekalkyl.
- Hur beräknas en individuell boendekostnadskalkyl?
- Mäklaren vet. - Kan du hantera en budgivning?
- Kan du hålla reda på anbudsgivarna på ett affärsmässigt sätt?
- Mäklaren kan.
Det kan vara budgivningen som avgör det slutliga priset på din fastighet/bostadsrätt.
Tid är pengar!
- Efter annonsering börjar telefonen att ringa.
- Har du tid att svara? - Kan du ta ledigt från ditt arbete för att visa din fastighet när spekulanter önskar?
- Kan du ta ledigt från ditt arbete för att förhandla med spekulanter?
- Kan du lägga ner mycket tid på privata samtal under arbetstid?
- Kom ihåg att det bara är en spekulant som blir köpare, men alla intresserade måste behandlas lika och ges lika mycket tid. Du vet aldrig i förväg vem som slutligen köper bostaden av dig.
Det är mäklarens yrke att förmedla fastigheter och bostadsrätter, han gör det på sin arbetstid som troligen är den samma som din.
Du gör din bästa affär med hjälp av en mäklare i Mäklarsamfundet!
Auktorisation
En tredjedel av Mäklarsamfundets ledamöter har valt en högre linje - Auktorisationen
Auktorisationen är en kvalitetsgaranti, både för mäklaren själv och för mäklarens kunder. Med god utbildning, stor erfarenhet och gedigen kunskap uppfattar allmänheten den auktoriserade mäklaren som mycket professionell. Den auktoriserade mäklaren står under kontroll av Auktorisationsnämnden - det är en kvalitetsgaranti i sig.
Grundförutsättningar för att en fastighetsmäklare ska kunna bli auktoriserad:
- vara ledamot Mäklarsamfundet
- ha minst tre års yrkeserfarenhet
- genomgå en speciell, högre utbildning
- ha fastighetsförmedling som huvudsaklig sysselsättning
- bli godkänd av Mäklarsamfundets Auktorisationsnämnd
Mäklarsamfundets Auktorisationsnämnd
Ställer krav - årlig fortbildning
Kontrollerar - granskningsintyg av revisor
Är objektiv - har ledamöter från Villaägarna, SBC och Mäklarsamfundet samt en opartisk ordförande med domarkompetens
- Detta ger Dig som kund en ökad trygghet
Mycket sällan förekommer klagomål på de mäklare som är auktoriserade, vilket naturligtvis kan härledas till mäklarens
kompetens och kvalifikationer.